Početke modernizma na tlu Kraljevine SHS moramo tražiti još prije ujedinjenja i stvaranja Kraljevine. Zemlje koje su ujedinjenjem ušle u Kraljevinu su, i pored razlika u razvoju i kulturnim dostignućima, pripadale istom srednjoevropskom kulturnom prostoru, s tim da su na teritorijama bivše Austrougarske monarhije kulturni uticaji koji su dolazili iz Beča bili daleko veći nego u Srbiji i Crnoj Gori. U Bosni i Hercegovini je uticaj Austrougarske bio znatan ali, s obzirom na to da je vrijeme djelovanja bilo kratko, ne možemo govoriti o njegovom dubljem prihvatanju od strane lokalnog stanovništva.
Pored eklekticizma, koji je bio vladajući stil građenja tokom cijelog 19. i na početku 20. vijeka, za razvoj modernizma je vrlo bitna pojava secesije. Ona nije donijela neke novine u konceptualnom smislu, jer uglavnom ponavlja tipološke obrazce iz ranijih perioda, dok na fasadi koristi sopstvene elemente, koji su uglavnom foralnog ili geometrijskog porijekla. Iako će modernizam odbaciti secesiju, ona je dala svoj neosporan doprinos odvojivši stvaralaštvo do akademskih autoriteta.
Osim toga, kada se proučava modernizam u bilo kojoj zemlji srednje Evrope, vrlo je bitno spomenuti školu Ota Vagnera, u kojoj je u toku dvadeset godina nastavu arhitekture slušao veći broj učenika iz južnoslovenskih zemalja koje su bile u sastavu Austrougarske monarhije. Stoga je uticaj Vagnerove škole u navedenim zemljama bio vrlo veliki, posebno u Hrvatskoj i Sloveniji. Uticaj Vagnerove škole u Beograd stiže preko Sankt Peterburga, gdje i danas postoji jedna gradska četvrt koja se zove „mali Beč“, jer su se poslije Oktobarske revolucije neki ruski arhitekti „secesionisti“ nastanili u Sofiji, Bukureštu i Beogradu i duboko se utisnuli u arhitekture tih nacija.
Za dalje istraživanje moderne arhitekture u Bosni i Hercegovini posebno je bitan Juraj Najdhart, Le Korbizjeov učenik, koji je veći dio svog arhitektonskog stvaralaštva ostavio u Bosni i Hercegovini. U Sarajevu je vrlo značajan rad Mate Bajlona, koji se formirao pod uticajem Adolfa Losa i istakao se u projektovanju porodičnih kuća u Sarajevu.
Pioniri srpskog arhitektonskog modernizma školovani su u relativno konzervativnim obrazovnim institucijama. Jedino se Nikola Dobrović školovao u Pragu, kod Vagnerovih učenika.
Iako je bilo zgrada koje su po krajnje redukovanoj arhitektonskoj plastici podsjećale na modernističke građevine tog vremena, one su izvođene od strane građevinskih inženjera bez autorskih pretenzija, a radikalna redukcija ornamentacije je prije rezultat zahtjeva investitora za smanjenje troškova izgradnje nego ideološkog stava i svjesnog stvaralačkog čina.
Prvi primjeri moderne arhitekture u svim većim gradovima su svakako građanske vile. Arhitekti su vrlo rado pristupali takvim zadacima, u kojima su mogli da sprovedu svoje zamisli o dobro rješenoj funkciji i savremenom oblikovanju. Investitori su uglavnom bili pripadnici klase intelektualaca i, bez obzira na to da li su bili povedeni modom ili su bili svjesni višeg kvaliteta stanovanja u takvim zgradama, njihov odnos sa mladim arhitektima bio je plodonosan za razvoj moderne arhitekture.

Sl. 1. Projekat kuće direktora Niže poljoprivredne škole, arhitekta Nikola Fedorov, Arhiv Republike Srpske

Sociološki aspekt moderne arhitekture i principe „CIAM-a“ nemoguće je tražiti u arhitekturi Kraljevine SHS (Kraljevine Jugoslavije) između dva rata. Srpski arhitektonski modernizam nije bio dio avangarde, već je imao samo neke od njenih elemenata. To najbolje ilustruje tekst Milana Zlokovića: „Neuobičajeno konzervativni mentalitet sredine... sprečava i otežava razmah onima koji u arhitekturi traže nove puteve... . Što se tiče naših modernih arhitekata, oni ne propagiraju agresivna rešenja s kakvima se vrlo često srećemo u današnje vreme.“
Period između dva svjetska rata je vrlo interesantan za proučavanje istorije arhitekture u Banjaluci. Stvaranje nove države Kraljevine SHS i promjena značaja Banjaluke, kada ona iz varošice prerasta u administrativni centar, doprinosi njenoj izgradnji pa se uz javne grade stambeni i drugi objekti, koji bitno mijenjaju izgled grada u to vrijeme.
Ovo je doba proboja moderne arhitekture koja u Banjaluci biva prihvaćena najprije u arhitekturi porodičnih kuća, a kasnije i u arhitekturi javnih zgrada.
Ugled  Banjaluke  u  novoj je  državi  bio  veliki, jer suBanjalučani bili jedni od najvećih oponenata stare uprave. U Kraljevini SHS Banjaluka dobija veću mogućnost razvoja nego što je imala u Austrougarskoj monarhiji. Razlog tome treba tražiti u više faktora koji su se poslije ujedinjenja okrenuli u korist Banjaluke.
Poslije usvajanja Vidovdanskog ustava uspostavljena je unitarna monarhija sa 33 administrativne oblasti. Banjaluka postaje administrativni centar Vrbaske oblasti, što unekoliko dovodi do njenog bržeg razvoja.
Treba napomenuti da je situacija u Banjaluci poslije Prvog svjetskog rata bila veoma teška i da se stanje nije bitno popravilo sve do nove podjele zemlje na devet banovina, kada je država promijenila ime u Kraljevina Jugoslavija. Tada je Banjaluka postala jedno od devet najvažnijih administrativnih središta jugoslovenske kraljevine.

Novom podjelom je Banjaluka postala centar Vrbaske banovine, a na dužnost prvog bana je postavljen Svetislav Tisa Milosavljević, bivši ministar i čovjek izraženih političkih i organizacionih sposobnosti. U njegovo vrijeme će Banjaluka doživjeti svoj najveći preobražaj.

Prva kuća u Banjaluci koja ima karakteristike modernizma je kuća Ignacija Lasla podignuta 1925. godine. Kada je ova kuća u pitanju, teško je govoriti o izvjesnoj poetici moderne ili o svjesnoj namjeri da se ona iskaže. Objekat djeluje vrlo savremeno u odnosu na period kada je podignut, ali jednostavnost i odsustvo fasadne plastike mogu se tumačiti prije kao težnja za pojeftinjenjem ukupnih troškova građevine, nego kao manifest nove estetike.
Ova činjenica ne treba da obeshrabri, jer je jedan od glavnih razloga šireg prihvatanja moderne od strane investitora bila jeftinija i lakša izgradnja. Međutim, kada je u pitanju Banjaluka kao dosta konzervativna sredina, značajna je činjenica da je svijest naručioca bila dovoljno razvijena da prihvati bezornamentalnu arhitekturu kao izraz vremena u kome je ova kuća nastala
Iako nema dokumenata koji bi povezivali zenitizam i duge grupe koje su se borile za afrmaciju moderne arhitekture sa radom banjalučkih arhitekata, vrlo je vjerovatno da su odjeci tih dešavanja doprli do Banjaluke i uticali na promjenu graditeljske koncepcije u njoj. Izgradnjom objekata za smještaj banovinskih institucija, moderna ulazi na velika vrata u Banjaluku. Veće javne zgrade koje su građene u toku postojanja Vrbaske banovine, kao što su zgrada Higijenskog zavoda, zgrada pozorišta (Dom kralja Petra I Oslobodioca), zgrada Hipotekarne banke, zgrada gradske opštine, Državna banovinska bolnica i Vakufska palata, izgrađene su u duhu moderne. Ovi objekti su bitno uticali na promjenu arhitektonskog ukusa u Banjaluci tokom dvadesetih i tridesetih godina 20. vijeka.
Slobodno se može reći da je pred početak Drugog svjetskog rata u Kraljevini Jugoslaviji u Banjaluci preovladao duh moderne u graditeljskoj praksi. Glavni pobornici ovog načina građenja u gradu bili su: Nikola Fedorov, Suljaga Salihagić, Franjo Mikuš i Boro Petrović. Naročito je istaknut bio rad Suljage Salihagića, civilnog, tj. građevinskog inženjera i građevinskog preduzimača, koji se, osim rada na projektima i izvođenju građevina, borio za uspostavljanje standarda i kvaliteta u gradnji. To se vidi u pismu koje upućuje inženjeru Kraguljcu, koji je bio šef građevinske sekcije Vrbaske oblasti. Navodeći da se povodom istog problema obratio i velikom županu Vrbaske oblasti, on piše o nesprovođenju građevinskih propisa u praksi kao i izradi projekata od strane neovlaštenih lica. Franjo Mikuš je jedno vrijeme bio direktor tehničke škole. Nikola Fedorov je, osim kao projektant, bio angažovan kao nadzornik na izvođenju Banske palate od strane banovinske uprave. Fedorov je izradio projekat za zgradu Higijenskog zavoda, koja spada u jedan od reprezentativnih objekata moderne između dva rata. Pored ovih banjalučkih pobornika moderne arhitekture, bilo je arhitekata iz drugih gradova koji su ostavili svoja djela u Banjaluci, ali to nije predmet ovog rada. O obavještenosti banjalučkih arhitekata i inženjera govori arhivski podatak spiskova knjiga i časopisa u Tehničkom odjeljenju Vrbaske banovine. Tu se susreću naslovi kao Ideologija moderne arhitekture 3/3/39/ i Problemi urbanizma. Ovi podaci govore da su već 1939. godine zaposlenici Tehničkog odjeljenja, a vjerovatno i ostali ljudi iz branše u gradu, pratili savremenu literaturu i periodiku. Moderna arhitektura je u ovom periodu već u potpunosti bila prihvaćena od strane intelektualaca i građanske klase, tako da je većina privatnih kuća i stambenih zgrada tog doba podignuta u duhu moderne.
Ukupnu sliku stambene arhitekture modernog izraza u Banjaluci najbolje oslikavaju primjeri koji će biti navedeni u daljem tekstu. Ovi primjeri nisu pretrpijeli značajnije promjene u proteklom periodu pa je njihov arhitektonski izraz saglediv.
Kuća direktora Niže poljoprivredne škole je svakako najznačajniji objekat kada je u pitanju ovaj tip građenja u proučavanom istorijskom periodu. Objekat se nalazi u Ulici knjaza Miloša i djelo je arhitekte Nikole Fedorova. Objekat je sagrađen u tadašnjem selu Budžak, tako da nije bilo nekih nametnutih uslova gradnje. Sačuvan je projekat ove kuće, koji se nalazi u Arhivu Republike Srpske. Objekat je izgrađen 1936. godine, a Nikola Fedorov je bio nadzorni arhitekta. Po koncepciji, to je porodična kuća koja izgledom podsjeća na Kuću Štajner Adolfa Losa, dok je unutrašnjost kuće, iako funkcionalna, projektovana nešto konzervativnije. Kuća ima podrum, prizemlje i sprat. U prizemlju se nalazi hol sa stepeništem za sprat, trpezarija, prostorija za dnevni boravak i kuhinjski dio, koji je potpuno odvojen i preko stepeništa povezan sa podrumskim prostorijama. Na spratu su spavaće sobe sa kupatilom. Ono što je karakteristično za ovu kuću jeste razdvojenost određenih funkcionalnih zona. Objekat je postavljen je slobodno u prostoru i svojim prostornim odnosom masa i ravnim linijama čini jedan od primjera razvijene moderne u Banjaluci. Kuća se nalazi u vrlo lošem stanju i potrebne su obuhvatnije intervencije na sanaciji.

U Gajevoj, na samom kraju ulice, na uglu sa ulicom koja je nekad izlazila na Ulicu kralja Petra I Karađorđevića nalazi se kuća dr Branka Petrovića, koju je projektovao arhitekta Borovica. Kuća je jednospratnica ravnih linija, u potpunosti u duhu arhitekture funkcionalizma. Koncepcija vanjske arhitekture i prozorskih otvora takođe je u duhu modernizma. Prozori na fasadi su orijentisani horizontalno. Ugao kuće je rješen polukružno sa prozorskim otvorima koji svojim položajem prate dati arhitektonski oblik.

Vila Emerika Paskola nalazi se na uglu Grčke ulice i Aleje Jovana Dučića. Projektovana je u slobodnom prostoru, s kojim čini integralnu cjelinu. Svojom prostornom dispozicijom i odsustvom ukrasa vila pripada moderni, dok joj kosi krovovi i grubo obrađen sokl u kamenu daju rustičan izgled. Kuća je građena za industrijalca Emerika Paskola.
Po svojoj koncepciji vila pripada visokom standardu stanovanja, o čemu govore reprezentativni holovi, terase odvojene ekonomske prostorije. Uz kuću se takođe nalazi nekoliko pomoćnih objekata koji su bili predviđeni za garaže i dvorišne ostave.

Vila Franje Mikuša nalazi se u Grčkoj ulici na broju 16 i pripada grupi od tri vile, od kojih je posljednja u nizu bitno promijenila izgled. Prema svjedočenju Zorana Paskola, sve tri vile su projekti arhitekte Franje Mikuša. Izgrađena je 1938. godine i pripadala je autoru. To je jednostavna jednospratnica sa balkonom iznad ulaza, potpuno urađena po principima modernizma. Različitost oblika i veličina prozorskih otvora na fasadama ukazuju na uticaj Losove arhitekture na projektanta ove vile. Objekat se koristi za stanovanje.
Pored vile Franje Mikuša nalazi se vila Miroslava Paskola i pripada pomenutoj grupi. Ovo je jednospratni objekat sa kosim krovom koji je skriven atikom, tako da bi više odgovarao estetici modernizma. Na fasadi se javlja plitka plastika, što ukazuje na izvjesni provincijski izraz art dekoa. Pored ulaza se nalaze dva prozorska otvora kružnog oblika, koji takođe ukazuju na modernističku estetiku. Ulaz je natkriven balkonom sa ogradom od horizontalno postavljenih čeličnih profla. Do nje je treća vila, koja je pripadala izvjesnom Jukiću i koja je bila identična ovoj, ali je u potpunosti promijenila izgled dogradnjom.

Kada su u pitanju višeporodične kuće, u periodu između dva svjetska rata u Banjaluci su bogatiji investitori podizali kuće sa dva ili više stanova koji su služili za iznajmljivanje ili za stanovanje vlasnika. Veličina i tip stanova, bili su uslovljeni potrebama investitora, a prizemlje kuća bilo je uglavnom predviđeno za trgovinu. Kuće su svojom vanjskom arhitekturom vrlo slične kućama jednoporodičnog stanovanja, jedino veličina objekata ponekad ukazuje na to da se radi o drugom tipu. Ono što je karakteristično za ove objekte jeste to da su podizani u gradskom jezgru i da su svojim oblikom pratili oblik parcele na kojoj su izgrađeni. Objekti ovog tipa proučavani u ovom radu imaju jasno izražene karakteristike moderne arhitekture.
Kuća generala Klajnhapla na uglu Tesline i Ulice Save Mrkalja jeste masivno zdanje za stanovanje više porodica sa dvorištem iza objekta. Zgrada ima dva sprata, od kojih je posljednji uvučen. Kod ove kuće je takođe kosi krov maskiran atikom sa uličnih strana da bi se dobio utisak ravnog krova. Elementi modernizma su potpuno preovladali na zgradi i dobili svoj razvijeni oblik. Zanimljiva je horizontalna orijentacija prozora i njihovo postavljanje na uglu koji je polukružno oblikovan. Ovaj element upotrijebljen je na porodičnoj kući dr Petrovića.

Kuća u Ulici Vase Pelagića br. 23 je takođe interesantan objekat, koji po svim svojim prostornim karakteristikama pripada modernizmu. Arhitektonski ornamenti plitke plastike ukazuju na moguću provincijsku inerpretaciju art deko stila, slično kao kod kuće Miroslava Paskola.

Činovničke zgrade u Aleji sv. Save jesu grupa višeporodičnih stambenih zgrada koje su podignute u vrijeme formiranja Vrbaske banovine. Banjaluka je oskudijevala adekvatnim stanovima za smještaj administracije, pa je zato 1930. godine u Aleji Svetog Save podignuto ukupno šest zgrada po projektima inženjera Kobencla. Sve zgrade su dvospratne i čine jedinstvenu urbanu cjelinu u urbanom tkivu Banjaluke. Građevine ovog tipa podizane su u mnogim krajevima Kraljevine Jugoslavije gdje se pojavila potreba za smještajem većeg broja porodica državnih službenika. U prostornom smislu postoje dva tipa ovih zgrada: četiri su pozicionirane duž ulice, a dvije zatvaraju ugao sa Ulicom Vase Pelagića.

Najveća vrijednost ovih zgrada nije u njjihovoj arhitekturi, koja nema želju da fascinira, nego u činjenici da je ovo prvo planirano stambeno naselje u Banjaluci. U stvari ovo je prvi kompleks zgrada za stanovanje koji je podignut u Banjaluci, tako da ove zgrade imaju vrijednost kao cjelina.

Prevashodni značaj modernističkih objekata u Banjaluci jeste da su oni bili izraz vremena u kome su nastali, a ne refeksija nekog preživljenog stila ili domaće tradicije. Kao takvi, ovi objekti imaju veoma bitno mjesto u arhitektonskom izrazu gradske arhitekture. Iako možda nema primjera modernizma koji bi svojim arhitektonskim i prostornim rješenjima mogli pretendovati da budu antologijski oblici tog doba, svi ovi objekti treba da budu tretirani kao dio banjalučkog arhitektonskog nasljeđa, koje je proizvod kulturnih i istorijskih prilika jednog vremena.